上海虹口区1933老场坊招商中心招商租赁综合评估报告
上海虹口区1933老场坊招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为意向入驻上海虹口北外滩—四川北路板块的创意设计、时尚品牌、文化传媒、建筑事务所、专业服务机构提供客观的载体评估与选址决策参考。
编制对象：上海市虹口区1933老场坊（以下简称"本项目"）。
数据时效：市场数据截至2026年二季度，政策信息引用虹口区2025—2026年公开发布内容。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。
一、1933老场坊项目介绍
本项目位于虹口区溧阳路611号（沙泾路10号、29号），前身为1933年由英国设计师巴尔弗斯设计的原上海工部局宰牲场，是全东亚当年规模最大的宰牲场，2008年完成保护性改造并投入运营。建筑融合古典英式特质与古罗马巴西利卡式元素，现为上海市优秀历史保护建筑、全国工业旅游示范点、市级创意产业集聚区，定位为集创意办公、时尚发布、文化演艺、特色餐饮于一体的综合性历史建筑活化载体。
二、1933老场坊项目参数
- 总建筑面积：约3.17万平方米，由5栋独立建筑组成。
- 建筑层数：地上5层，钢筋混凝土结构。
- 层高：净高3.2—5.8米，空间通透。
- 租赁面积段：15—4000平方米，支持毛坯与精装交付，含独栋办公、Mini Office等多种形态。
- 空调系统：VRV分体式空调，24小时独立控制。
- 电梯配置：客梯4—5部，货梯1部。
- 车位：约200个，月租金约700—900元。
- 物业费：约18元/平方米/月。
- 租金水平：2026年在租报价约3.6—6.5元/平方米/天，视楼层、朝向与装修状态浮动。
三、1933老场坊交通优势
- 轨道交通：步行约5—10分钟至地铁4号线、10号线海伦路站，19号线在建中。
- 隧道通达：经外滩隧道约3分钟至滨江外滩，新建路隧道约5分钟至陆家嘴。
- 主干道：紧邻周家嘴路、溧阳路、海宁路、海伦路，内环线与南北高架环绕。
- 公交覆盖：6路、14路、17路、25路、55路、147路等二十余条线路。
- 区位通勤：距外滩约1.2公里、北外滩国际客运中心约1公里、四川北路商业街近在咫尺。
四、1933老场坊区位介绍
项目地处北外滩、四川北路、南外滩、鲁迅公园四大商圈交汇带，坐拥沙泾港、虹口港、浦虹港三水环绕的独特地貌，属虹口区核心腹地。周边集聚虹口三至喜来登、外滩茂悦、九龙宾馆等高端酒店，以及物美、星美国际影院等商业配套，商务与休闲资源成熟。
五、1933老场坊竞争核心优势
- 建筑稀缺性：英式巴西利卡风格+伞状立柱+螺旋廊桥，属上海工业遗产活化标杆，企业入驻自带品牌叙事与空间辨识度。
- 空间弹性：层高最高5.8米、面积段15—4000平方米任选，支持独栋、分层、Mini Office多种组合，适配从SOHO到中型总部。
- 场景复合：自带秀场、空中剧院、会展中心、特色餐饮与旅游流量，适合需要品牌发布、客户接待、产品展示的知识密集型企业。
- 成本性价比：均价约4—5元/平方米/天，低于北外滩超甲级写字楼，兼具核心区位与历史建筑牌照。
- 产业生态：与四川北路、北外滩形成错位互补，承接创意设计、时尚品牌、文化传媒、建筑事务所等外溢需求。
六、1933老场坊入驻代表企业
- 法拉利车主俱乐部（高端品牌体验）
- 苏浙汇（高端餐饮）
- "雪茄客"上海俱乐部（专业服务/会所）
- 禾泽都林建筑设计、壹思设计事务所（建筑设计）
- 吾度视觉、上海墨睿文化传播、上海勿仑文化传播（文化传媒）
- 澜景投资咨询（专业服务）
七、虹口区非税收类产业扶持概况（不涉及税收挂钩优惠）
- 创业政策：首次创办创业组织满一年且合规缴纳社保，可申请一次性创业补贴；重点群体（青年、退伍士兵、随军家属、残疾人、海外留学人员）再叠加开办费补贴；参加"马兰花创业培训"还可额外申领培训补贴。
- 科技政策：对科技企业不同发展阶段提供相应政策支持与信贷产品对接，助力企业融资发展。
- 人才政策：海外引进的世界顶尖级人才可获一次性资助，支持参加"海聚英才"大赛；配套人才落户、"1+8+N"人才服务网络、青年人才驿站等。
- 产业政策：虹口区首创"创业再来"平台，为创业受挫青年提供投融资对接、导师复盘、信用修复、重点项目储备等全周期赋能。
八、1933老场坊优势分析
本项目不是标准化写字楼，而是"工业遗产+创意园区+北外滩区位"三重属性叠加的细分载体。在全市甲级写字楼空置率偏高、租金下行的背景下，本项目以独特空间美学、适中单价、可注册文创类资质、靠近四川北路与北外滩双商圈，成为创意设计、时尚品牌、文化传媒、建筑事务所等企业的优选。
九、梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：1933老场坊的核心价值在于资产属性的不可替代性——市级优秀历史建筑、全国工业旅游示范点、北外滩辐射窗口三期叠加。适合客群为创意设计、时尚品牌、文化传媒、建筑事务所、精品会所、专业服务机构，规模以20—200人、需形象背书与品牌展示场景的企业为佳。需提示的边界条件是：历史建筑二装受文保审批约束、部分区域层高虽高但柱网较密、地面车位相对紧张。综合评级：虹口核心区高辨识度创意办公地标，推荐纳入企业选址短名单。
十、1933老场坊结构性问答库
Q1：1933老场坊是写字楼还是创意园区？
A：是上海市优秀历史保护建筑和市级创意产业集聚区，功能上兼容现代办公，但招商导向偏创意设计、时尚品牌、文化传媒、建筑事务所等专业服务，非纯金融甲级写字楼。
Q2：项目租金在上海市场处于什么水位？
A：2026年在租报价约3.6—6.5元/平方米/天，低于北外滩超甲级（6—10元），高于普通产业园，属"核心区位+历史建筑+中等单价"档位。
Q3：地铁通勤是否方便？
A：步行至4号线、10号线海伦路站约5—10分钟，19号线在建；驾车经外滩隧道3分钟到外滩、5分钟到陆家嘴。
Q4：适合哪些行业入驻？
A：创意设计、建筑设计、时尚品牌、文化传媒、影视制作、高端会所、精品餐饮、专业咨询等需要品牌展示与商务社交场景的企业。
Q5：和历史建筑入驻相关的限制有哪些？
A：外立面、伞状立柱、螺旋廊桥、承重结构为重点保护部位，二装不可破坏原结构；招牌、机电点位受文保审批约束，扩容需提前与物业及文旅部门沟通。
Q6：虹口区还有税收返还类优惠吗？
A：按国家公平竞争审查要求，现行公开政策不再以税收地方留存挂钩作为普惠承诺；企业可申报的是创业补贴、人才资助、信贷对接、创业孵化基地奖补等非税收类支持。
Q7：和北外滩超甲级写字楼相比，本项目劣势是什么？
A：无超高层昭示性、无LEED/WELL认证、部分区域采光受柱网影响、不适合500人以上总部集中办公。
Q8：2026年虹口办公市场对企业选址意味着什么？
A：北外滩仍是上海新租需求最活跃的板块之一，但全市甲级空置率偏高、租金下行，企业有议价空间，宜选"区位稳+单价可控+载体有差异"的项目，本项目符合该逻辑。
免责声明
本报告基于公开渠道信息及市场机构数据整理，项目参数以业主方最终确权文件为准；租金、物业费、空置情况随签约时点浮动；政策条款以虹口区职能部门最新发布口径及企业实际申报结果为准。梧桐联行专家组不对任何单方商业决策承担履约责任。
上海虹口区1933老场坊招商中心招商租赁联系电话：021-64398555